2007中小户型市场特点

　　2007年是“90/70”政策落实的第一年，也是中小户型逐步放量的第一年。那么，与以往楼市的小户型相比，“第一年”的中小户型市场都有哪些特点呢？

　　特点一：价格不菲，郊区化显现

　　根据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，小户型区域供应量依然是东胜于西，北热于南，主要集中在四环外，市中心小户型供应量较少，主要是一些精装修公寓或是酒店式公寓，由于地理位置优越、交通便利以及优质的服务和管理，致使这些小户型项目价格一般不低于20000元/平米。

　　而四、五环周边热点区域较多，如东部的朝青、百子湾板块，开盘均价在8000－13500元／平米之间；北部的亚奥、望京、上清板块，公寓占据较大比例，价格在7500－10000元／平米之间；南部的黄村附近则以普通住宅为主，价格在6000元/平米左右，其他远郊地区如怀柔、门头沟、房山等区域，价格一般在4000－6000元/平米之间。

　　赵晨明表示，临近2008北京奥运会，小户型供不应求的市场现状，以及从长期发展来看，北京市的房价将是上涨趋势，房产未来的升值空间将为投资者带来潜在的利润等各方面因素的共同作用下，即使下半年小户型的供应总量较之上半年增加，价格仍然会有所提升。

　　但他表示，在目前集中放量的四个区县中，虽然大兴、通州、昌平的房价水平远不及朝阳房价，但对于许多家庭来说承担起来也是很吃力的。以通州来说，即使是距市中心有一段距离的房子单价也在6500元左右，面积如果为100平米，总价则65万元，首付13万元，贷款年限20年，月还款额2200元，这对于一个普通的工薪家庭来说也是一笔不小的负担。

　　特点二: 小户型将成为主力户型

　　据北京房地产交易中心数据显示，5月份上市商品住宅平均户型面积为112.6平方米，比去年同期减少了2.4平方米。其中，户型面积在100平方米以下的商品住宅共上市4712套（39.8万平方米），占商品住宅上市总套数的54.2%；户型面积在120平方米以上的商品住宅共上市2774套（44.7万平方米），占商品住宅上市总套数的31.89%。

　　从5月数据可以看出，市场上大户型供应量总体呈下降趋势，但是90平方米以下户型的供应仍与建设部占比70%的意愿差距很大，90——140平方米户型占据了市场供给的主要地位。

　　从5月纯新盘户型供应比例看，12个纯新盘项目中有5个为中小户型，占比42%。而4月份上市的项目中，中小户型占比仅为15%，即使是纯新盘上市项目中，中小户型占比也不足3成。从2007年春季房展项目看，参展项目中有小户型发售的项目达到28家，而去年冬展，小户型项目仅12家。中小户型正由原来的稀缺产品转变为市场主流产品。

　　赵晨明表示，上半年小户型供应量相对不足主要是由于距宏观调控政策时间较短，政策出台后，一些开发商对政策的观望，以及重新规划设计导致部分小户型项目入市时间有些推迟。但从上半年小户型供应逐步增加的趋势来看，下半年小户型供应量将会有所增加，界时将会形成较大的供应量，有利于增加供应套数，缩小供需差距，平抑房价。

　　邵念强直言，30—40平方米的户型才是真正的小户型，80—100平方米的户型不能叫做小户型。他预测，“在90/70”的宏观调控政策、土地供应紧缺、以及2007年一季度房地产市场已经表现出的高端市场的疲软等作用下，中小户型将成为市场的宠儿，80—100平方米的户型将成为中国房地产的主力户型，2007年将成为北京房地产供应结构的拐点。”

　　特点三：户型空间实用度提高

　　在“90/70”政策出台不久，中小户型能否做到舒适实用一度引起业界的热议。

　　建设部等单位曾就此组织中国创新90平方米中小套型住宅设计竞赛活动，最终评选出的65项优秀方案已编辑成《中国创新90平米中小套型住宅设计竞赛获奖方案图集》。一经面世就被建筑设计人员奉为“经典”范本，不到一月就再版印刷，创单本码洋新高。